2020年，部分长租公寓出现的“跑路”等问题，引起政府部门高度重视和社会密切关注。

北京市人大代表、北京财贸职业学院立信会计学院教师杜海霞认为，近年来长租公寓“爆雷”不断，根本是运营模式存在问题。“为控制房源，企业前期不计成本高价收租，一旦存在租金下行压力，资金链很容易断裂。”

她建议，在合法合规的前提下，可以通过集体土地入市、闲置厂房改建职工宿舍等多种方式，提供多元化的长租服务。“建立一个多元化的租赁市场，会增加租赁住房的供给，可以为租客提供更多元化的租住选择，有助于真正培育租赁市场。”

2020年，北京亦出台了相关政策，通过给予建设资金补助和探索推进保险资金、住房公积金等长期资金参与等，支持集体土地建设租赁住房、改建租赁型职工集体宿舍等。

在北京市人大代表、北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波看来，要发展长租房，政府应该为一些重资产自持长租企业或通过收购房源进行改造的企业提供更多资金和政策上的支持。

“按照目前的政策，用于建设商品房的土地，要求开发商一次性交齐土地出让金，对于建设租赁住房的土地，能否适当将出让期限缩短，以及能否在土地出让金的支付方式上，出台一些更灵活的政策。比如，出让期限为50年，企业可以先支付25年的土地出让金，之后每5年付一次。”他说。

在楼建波看来，这将会使更多企业愿意进入住房租赁市场。更重要的是，这会为市场提供一个预期。“这个预期是，我们的租赁住房供应充足，而且租房也能在居住和享受公共服务方面让自己对美好生活的追求得到满足，并不一定要买房。甚至，更长远一点来看，大家不用把钱都花在房子上，这可能还会促进子女家庭教育、继续教育等其他方面的消费。”

在楼建波看来，尽管近年来北京的集体土地租赁住房建设力度不小，但目前还未形成有效供给。此外，目前，集体土地租赁住房的建设及运营一般将民营的住房租赁机构排除在外，难以发挥住房租赁企业在提升性价比、降本增效等方面的经验优势。

对此，他建议主管部门可以引入专业化的住房租赁机构参与集体土地租赁住房的运营管理，创新集租房合作模式，并建立合作规范。集体经济组织供给土地，房地产企业完成住房建设，租赁企业发挥运营优势，政府承担监管职责，最大化地发挥集体土地租赁住房的效用。

在他看来，专业的住房租赁企业对租客需求的把握更准确，可为集体土地租赁房及商业配套的建设规划、户型设计等提供经验，在装修、服务、管理等方面也更为精细高效。

具体操作方面，他建议，租赁企业甚至可以与开发建设主体签订预租合同，比如预付三年租金，帮助开发企业解决部分资金问题；而在运营方面，租赁企业可以按照其目前已经成熟的模式来装修、设计和提供服务。

监管方面，杜海霞认为，应加强对长租公寓包括资质审核、健全市场准入、退出机制等方面的市场监管，引导其有序良性发展。

对此，她建议，建立长租公寓住房租赁租金托管制度，要求租赁企业设立专门的租金监管账户。住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。同时，相关部门基于整体房租市场价格等指标建立租赁市场风险预警机制，及时提示租赁风险。

楼建波认为，要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。例如，规定企业托管的资产规模不能超过自有资金多少倍，或者自有资金要占到付给房东的房租的百分比为多少。

他表示，一家租赁企业控制一个地区50%以上的房源，和10家租赁企业各控制10%的房源，后者更有利于形成良好的市场秩序。