为贯彻落实党中央、国务院关于“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”方针政策，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租市场，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难问题，财政部山西监管局于今年4月，在对山西省至今唯一一个入围中央财政住房租赁市场发展试点城市太原市进行绩效评价的基础上，开展了住房租赁市场发展情况专项调研。现将情况反映如下：

　　一、 山西省住房租赁市场发展的基本情况

　　截至2021年7月底，山西省开工建设各类保障性住房(含棚改安置住房)共273.37万套，帮助750万人改善了住房条件。但随着新型城镇化纵深推进和流动人员规模扩大，还有许多城市居住人员住房未能得到有效解决，住房问题已从户籍家庭转向新市民群体。新市民、青年人购房比例低、以租房为主，但市场供应的租赁住房普遍户型大、租金高，缺少与这一群体经济能力相匹配的小户型、低租金住房供给。新市民群体买不起房又租不到合适房的问题日益突显。

　　2016年11月30日，根据国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)文件精神，山西省人民政府办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(晋政办发〔2016〕166号)文件，以完善住房供应和保障体系，解决不同需求居民住房问题。2018年5月31日，山西省人民政府办公厅印发《山西省发展住房租赁市场实施方案的通知》(晋政办发〔2018〕57号)文件，明确以建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为目标，满足新市民的住房需求。方案要求：全省基本建成三级住房租赁综合服务平台;新增30家专业化、机构化住房租赁企业和兼营住房租赁业务的房地产企业;各设区城市争取用3-5年时间，使租赁住房占新增(改造)住房供应量的比例提高到50%左右。

　　二、山西省住房租赁市场发展中存在的问题

　　租赁住房是解决进城务工人员、新就业学生等新市民住房问题的首要途径。山西省住房租赁市场发展为解决新市民住房问题发挥了重要作用，但仍存在租赁市场秩序混乱、制度建设缺失、缺乏联合监管等问题。

　　(一)住房租赁市场秩序混乱。一是房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息，如平台挂出不存在的虚假房源、图片模糊或过度美化、用已售或已出租房源信息冒充，以及户型、朝向、楼层、楼龄、交通配套等信息不实的情况仍然存在。二是一些房屋租赁企业恶意克扣押金租金、强制驱逐承租人拒不退还押金。三是有的中介机构违规开展住房租金贷款、利用APP软件违规从事租金消费贷款业务等，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。

　　(二)配套管理相关制度缺失。一是土地、审批等方面细化政策不配套，对利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房的建设项目如何申请、审核审批、下发转变土地用途及核准住房建设相关文件的要求、程序等尚未有具体的实施细则。二是财政资金使用细则不完善，预算执行完成度不高、财政资金使用效率较低，没有真正体现财政资金激励租赁市场发展的作用。三是金融机构对于租赁住房市场相关企业、机构的融资、债券、保险等方面的支持缺乏具体实施文件或政策指引。

　　(三)缺乏联合监管机制。为加强房地产中介和住房租赁交易管理，山西省住建厅、省发改委等九部门在2020年7月联合出台了《关于加强房地产中介和住房租赁交易管理的实施意见》文件以规范租赁市场。但严格规范住房租赁行为的监管、执行办法等没有进一步的政策跟进，相关主管部门尚未建立起联审机制，多头执法、盲目执法情形并存。

　　上述这些问题的存在，与习近平总书记指出“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居”的要求相差甚远。

　　三、完善和改进住房租赁市场发展的建议

　　(一)加强租赁市场监管，规范市场秩序。

　　一是严格执行租赁登记备案管理制度。对从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房一定数量以上的单位或个人，要求其依法办理市场主体登记，从源头上规范住房租赁行为。二是严格要求从业机构真实发布房源信息，并实施负面清单制度。已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。已成交或撤销委托的房源信息应在规定期限内从各发布渠道上撤销。三是大力规范租赁服务收费行为。房屋租赁监管部门应做好相关市场价格水平调研和统计，根据当地市场情况制定出台政府指导价，指导房地产经纪机构、住房租赁企业在合理范围内合法依规收费。在租赁服务费以外，不得赚取住房出租差价。住房租赁合同期满后，租金、押金等应及时退还承租人。四是对扰乱市场秩序行为加大惩戒力度。对违规发布房源信息的机构及从业人员，对违规收取租赁服务费、出租差价、押金等行为，房屋租赁监管部门应当要对其依法采取约谈告诫、暂停相关业务、停业整顿、依法依规查处等措施，督促市场主体规范市场行为。五是发挥舆论引导作用。充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道，加强宣传报道，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。发挥正反典型的导向作用，及时总结推广经验，定期曝光典型案例，发布风险提示，营造住房租赁市场良好舆论环境。

　　(二)完善相关配套制度，加大政策引导力度。

　　一是完善项目申请、审批相关制度规定，理顺工作程序。按照大力发展住房租赁市场、“放管服”等有关要求，制定完善操作规程，在确保政策不跑偏、资金不浪费的前提下，创新优化项目管理流程，统筹协调相关部门工作，为项目落地铺路搭桥。如进一步明确住建、发改、财政、自然资源规划等相关部门，对申报租赁住房项目的建设、分配、运营管理的方案及资金使用等如何实施联合审查，并形成联审意见的审批操作指引等。二是完善财政资金支持政策，理顺财政资金审核、拨付流程，及时将财政资金拨付到项目单位，切实体现财政资金对租赁市场的鼓励扶持作用。三是突出管控租赁金融业务，出台减税降费相关政策。金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。相关金融企业应做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度;加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。国家目前已经出台了相关减税降费政策，需要在实践中根据实际实施情况加以完善。

　　(三)建立联合监管机制，形成齐抓共管良好局面。

　　一是加强部门协同联动制度建设，形成齐抓共管的监管机制。城市政府对整顿规范住房租赁市场秩序负主体责任。住建、发改、公安、市场监管等部门要建立协同联动机制，定期分析研判租赁市场发展态势，推动部门信息共享，形成监管合力。按照职责分工，加大整治规范租赁市场工作力度二是完善纠纷调处机制，进一步抑制突出事件发生。房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责。住房租赁监管部门应当畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏、市长热线协同等，及时处理投诉举报。各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，推行住房租赁网格化管理，发挥社区等基层组织作用，及时化解租赁矛盾纠纷。三是强化行业自律管理，实行信息公开制度要求。各地住房租赁监管部门要充分发挥住房租赁、房地产经纪行业协会(学会)作用，支持行业协会制定执业规范、职业道德准则和争议处理规则，定期开展职业培训和继续教育，加强风险提示。房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员要自觉接受行业自律管理。

　　(四)充分利用互联网+，助力政策落地见效。

　　一是加大网络平台监管力度，规范住房租赁市场。相关监管部门应当尽快建立、完善租赁信息相关平台管理制度和机制，明确网络平台主体对于平台登载、发布的房屋信息的管理责任和义务。网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。住房租赁监管部门如有要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的，平台应当配合。二是建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库，加强市场监测。逐步实现住房租赁管理服务平台与综合治理等系统对接，推动部门信息共享，为联合监管打好基础。